La junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad. Es el espacio donde se debaten y aprueban las decisiones que afectan a todos los vecinos, desde la aprobación de presupuestos hasta la contratación de servicios o la realización de obras. Sin una junta activa y bien organizada, la vida comunitaria se resiente.
En este artículo te explicamos qué es, cómo funciona, quién puede participar y qué acuerdos se pueden tomar.
¿Qué es la junta de propietarios?
La junta de propietarios es el órgano de gobierno de la comunidad. Está integrada por todos los propietarios de viviendas, locales, garajes u otros elementos privativos del edificio, y tiene la capacidad de tomar decisiones vinculantes para todos, incluso para quienes no asisten.
Se rige por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 16 y siguientes.
¿Qué tipos de junta existen?
Existen dos tipos:
- Junta ordinaria: se celebra, como mínimo, una vez al año. En ella se aprueban las cuentas, los presupuestos del ejercicio siguiente y se renuevan los cargos de la comunidad (presidente, secretario, administrador…).
- Junta extraordinaria: se convoca cuando hay asuntos urgentes o importantes que no pueden esperar a la ordinaria (obras, problemas graves, conflictos, etc.).
¿Quién puede convocar una junta?
La junta puede ser convocada por:
- El presidente de la comunidad (lo más habitual).
- El administrador, a solicitud del presidente.
- Un cuarto de los propietarios o un grupo que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria debe hacerse con antelación mínima de 6 días naturales (salvo urgencia justificada), e incluir el orden del día con los puntos a tratar.
¿Quién puede asistir y votar?
Pueden asistir:
- Todos los propietarios, aunque estén al corriente o no de pagos.
- También puede ir un representante con autorización por escrito (por ejemplo, un familiar o el administrador).
Sin embargo, sólo tienen derecho a voto los propietarios que estén al corriente de pago de sus cuotas. Si un propietario tiene deudas, podrá asistir y hablar, pero no votar (salvo que impugne judicialmente la deuda).
¿Qué mayoría se necesita para aprobar acuerdos?
Depende del tipo de acuerdo:
- Unanimidad: cambios en el título constitutivo, aprobación o modificación de estatutos.
- 3/5 partes del total de propietarios y cuotas: instalación de servicios comunes (como ascensor, cámaras, energía solar), arrendamiento de elementos comunes, etc.
- Mayoría simple (mayoría de asistentes y cuotas): obras menores, presupuestos, elección de cargos, reparaciones ordinarias.
- Quórum especial del artículo 17.2 LPH: para eliminar barreras arquitectónicas basta con la mayoría simple si viven personas mayores o con discapacidad.
¿Qué pasa si un vecino no asiste a la junta?
Los acuerdos adoptados en junta son vinculantes para todos, incluso para los ausentes. No obstante, los vecinos ausentes tienen un plazo de 30 días naturales desde que reciben el acta para mostrar su oposición si quieren impugnar el acuerdo.
¿Qué debe incluir el acta de la junta?
El acta debe recoger:
- Fecha y lugar de la reunión.
- Lista de asistentes y representación de cuotas.
- Desarrollo de los debates.
- Resultados de las votaciones.
- Acuerdos adoptados.
- Firma del presidente y del secretario (normalmente, el administrador).
El acta debe enviarse a todos los propietarios en un plazo razonable y conservarse como parte del archivo documental de la comunidad.
Conclusión
La junta de propietarios es el corazón de la comunidad. Es donde se toman las decisiones que afectan al día a día de todos los vecinos y donde se resuelven los conflictos. Asistir y participar es un derecho, pero también una responsabilidad. Desde nuestra administración de fincas, ayudamos a preparar, convocar, moderar y ejecutar los acuerdos de junta con total legalidad y transparencia.
