Comprar un piso o un local en una comunidad de propietarios conlleva ciertos compromisos, y uno de los más importantes es asegurarse de que no existen deudas pendientes con la comunidad. ¿Pero qué pasa si las hay? ¿Quién las paga: el antiguo propietario o el nuevo? Esta es una de las dudas más habituales en el momento de la compraventa de un inmueble.
En este artículo te explicamos qué dice la ley y cómo evitar sorpresas desagradables.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula esta cuestión en su artículo 9.1.e), que establece que:
«El adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares, hasta el límite de los gastos generales correspondientes a la parte vencida del año en curso y los tres años naturales anteriores.»
Esto quiere decir que el nuevo propietario responde de las deudas comunitarias de hasta 4 años (el actual y tres anteriores), aunque no haya sido quien las generó.
¿Qué significa “responde con el propio inmueble”?
Significa que, si el nuevo propietario no paga esas deudas, la comunidad puede reclamar el cobro incluso mediante embargo del inmueble. Es una carga que acompaña a la propiedad, no solo a la persona que la tenía antes.
Aunque el comprador podría, después, reclamar judicialmente al vendedor, eso no impide que la comunidad reclame primero al nuevo titular.
¿Cómo evitar heredar deudas comunitarias?
Para evitar sorpresas, la Ley de Propiedad Horizontal establece una medida preventiva muy clara:
En el momento de la compraventa, el vendedor debe entregar al comprador un certificado de deudas emitido por el secretario (normalmente el administrador de fincas), con el visto bueno del presidente.
Este certificado debe reflejar:
- Si el piso o local tiene cuotas pendientes con la comunidad.
- En caso afirmativo, la cantidad exacta adeudada.
Este documento debe incorporarse a la escritura pública de compraventa.
Importante: si el comprador renuncia expresamente a ese certificado, asume el riesgo de encontrarse con deudas tras la compra.
¿Qué pasa si hay deudas y no se solicitó el certificado?
En ese caso, el comprador responde legalmente de las deudas hasta los 4 años anteriores, como hemos mencionado. Por eso, es fundamental que el notario exija el certificado antes de firmar la escritura.
¿Y las deudas fuera de ese plazo?
Las deudas más antiguas de los 4 años (año actual + 3 anteriores) no son exigibles al nuevo propietario, pero la comunidad puede reclamarlas al anterior dueño directamente, si lo considera oportuno.
¿El certificado de deudas es obligatorio?
Sí, si se quiere formalizar correctamente la compraventa. Según la ley, el vendedor está obligado a facilitarlo al comprador y al notario. De hecho, muchos notarios no autorizan la escritura sin él, salvo que el comprador lo exprese claramente por escrito.
Conclusión
Al comprar un piso o local en una comunidad de propietarios, es fundamental comprobar si existen deudas pendientes. Aunque es responsabilidad del vendedor estar al día, la ley permite que la comunidad reclame al nuevo propietario las deudas recientes.
Para evitar problemas, exige siempre el certificado de deudas antes de firmar la compra. Y si vendes, asegúrate de dejar todo saldado. Desde nuestra administración de fincas emitimos estos certificados con rapidez y claridad, para garantizar operaciones seguras y transparentes.
